住み替えや引っ越しなど、さまざまな事情で家を手放すことになってしまった場合、まずは、今住んでいる家を売ることから始めなくてはいけません。家を売る方法はたくさんありますが、今回は任意売却に焦点を当てていきます。基本的な知識から売却の流れ、注意点まで詳しく解説していきます。

任意売却についておさらい

任意売却とは、住宅ローンを完済していない家を売却する方法の1つです。家を購入する時は、住宅ローンを組むことが多いかと思いますが、その場合、融資してくれた金融機関に不動産の抵当権が存在します。ローンを完済しなければ、抵当権が抹消されることはありません。住宅ローンが残っている状態でも家を売ることはできますが、その場合、残りの住宅ローンは、一括返却するよう決められているのです。

ただ、家を売った代金だけでは、残りのローンを支払えないこともあるでしょう。その状態だといつまでたっても抵当権が抹消されず、買い手がつかなくなってしまいます。そこで、ローンが残った状態で、金融機関の合意を得て売却する任意売却を利用するのです。市場価格とほぼ変わらない値段で、家を売却できるため、資金面においても有効だと言えるでしょう。

競売との違い

任意売却はローンが残った状態の家を売る手段ですが、同じく住宅ローンがある家を手放す方法として競売があります。競売は裁判所によって行われるものであり、住んでいる人が、自分の意思で行うものではないのです。競売によって、さまざまな場所に家の情報が公開され、買い手がつくとすぐに家から出ていかなくてはいけません。

競売だと市場価格の6～7割ほどで売規約されることになり、損失が大きくなってしまいます。自分で各種手続きをする手間がない一方、家が売り出されることを知られてしまったり、得られるお金が減ってしまったりと、デメリットが多く、家を手放す際の最終手段と考えられます。

任意売却の流れとは

任意売却の流れについて説明します。まず、いつでも任意売却できるわけではありません。住宅ローンをおよそ2ヶ月滞納すると、金融機関から支払いを促すお知らせが届きます。それでも住宅ローンを支払えなかった場合、今度は督促状が送られてきます。

そこからさらに数ヶ月～半年何の対策もせず放置すると、住人（借主）は期限の利益を失い残った債務を一括で支払うことを要求されてしまうのです。ここまでくるとなすすべなく競売にかけられてしまうことが予想されるので、督促状が届いた時点で不動産会社に任意売却の相談をしましょう。

この時、任意売却を得意としている不動産会社を選ぶことが重要です。同時に査定を依頼して、まず自分の家の価値を見極めてください。家の立地や状態など、詳しい情報を提供できるよう準備しておくとスムーズに手続きが進みます。ここで家の値段の見積もりを出してもらい、住宅ローンの残債と比較して、返済できるかどうか確認しましょう。

そして、任意売却によって得られるお金や今の自分のキャッシュ、経済状況によって、残債を問題なく完済できることを金融機関に証明します。これができなければ任意売却は不可能なので、きちんと準備したうえで交渉に臨んでください。金融機関から許可が下りれば、そのまま任意売却の手続きを進め売却をスタートさせます。

競売が行われる時間までに買い手を見つけられるよう売却活動に励みましょう。買い手が見つかったら売買契約を結び、決済や引き渡しのスケジュールを決めます。競売と違って引越しする日の希望を出すことが可能なので、お互い納得いくまで話し合ってください。売却後は残った負債を返済することに努めます。

用意しておくべき書類

任意売却を円滑に行うために、身分証明書の写しや印鑑証明書、購入した際の契約書を含め、保険や保障関連の契約書、物件の写真、間取り図、税金に関する書類など、家の情報を提供できるものを用意しておいてください。いつまでも時間をかけていると競売に切り替わってしまいます。あらかじめ書類を揃えておいて、無駄な時間を省くよう心がけることが大切です。

任意売却で注意したいポイント

任意売却はメリットがたくさんある一方で、クリアしなければならない条件が多く、スケジュールにもあまりゆとりがありません。手続きすることや関わっていく人の数も多く、同時にさまざまなことをこなしていく必要があります。その中でも自分の仕事や生活をおろそかにできないため、かなり多忙な日々を過ごすことになるでしょう。買い手が見つからないことへの焦りで、判断を誤ってしまう可能性も考えられます。

任意売却を開始してから売買の契約を結ぶまで、長くても半年ほどしか時間がありません。これを過ぎると競売にかけられてしまいます。依頼する不動産会社は１社だけ見て決めず複数社を比較し、実績があったり、自分に寄り添ってくれたりする会社を見つけましょう。そして、任意売却を成功させる強い意志を持ち、やり切る覚悟が必要です。

まとめ

任意売却の流れについて紹介しました。家の価格が相場より極端に低くなることなく、売却活動によって、家を手放しローンの返済に充てられる点が魅力的だと言えます。ただ、用意するものや必要な手続きは多く、時間も長くかけられません。任意売却する際は、前もって正しい知識を身に着け、任意売却に関して、確かな実績がある不動産会社の力を借りて進めることをおすすめします。

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