住宅ローンの融資を受ける際に、連帯保証人を求められるケースがあります。万が一、ローンの返済が滞った場合、任意売却も視野に入れる必要がありますが、連帯保証人がいると任意売却ができないのでは、と不安な方もいるでしょう。ここでは、連帯保証人がいる場合の任意売却を詳しく解説します。返済計画や新規借入時の参考にしてください。

任意売却は連帯保証人がいてもできる？

住宅ローンで不動産を購入する場合、必ずしも連帯保証人は必要ないものの、ペアローンを組む場合など、連帯保証人を求められるケースも少なからず存在します。ローンの契約の関係などで連帯保証人がいる場合でも、任意売却は可能です。ただし、連帯保証人がいる状態で任意売却を行うためには、一定の条件をクリアする必要があります。

任意売却をする場合は連帯保証人の許可が必要

連帯保証人がいても任意売却を行うために必要な条件とは、連帯保証人の許可を得ることです。すべての契約において、許可が必要というわけではありませんが、原則的には連帯保証人の許可がなければ、任意売却を行えないと考えてよいでしょう。任意売却で連帯保証人の許可が求められる背景には、抵当権の抹消と担保保存義務が大きく関わってきます。

抵当権の抹消とは

債権者である銀行は住宅ローンの資金を貸す際、担保として抵当権を設定します。抵当権を設定すると、債権者はローンの返済が滞った場合に不動産を差し押さえ、競売で強制的に住宅を売却することが可能です。

しかし、抵当権を残したまま物件を売却すると、「いつ銀行に差し押さえられるかわからない物件」として売られることになり、売り手がつかない可能性もあります。そこで、任意売却の際には抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

連帯保証人のための「担保保存義務」

担保保存義務は、債権者である銀行が連帯保証人に対して負う義務です。連帯保証人は債務者が残債務を支払えなくなった場合に、返済を請求されるリスクを負っています。そのため銀行は、連帯保証人が必要以上に不利な状況に陥らないよう、担保となる不動産の価値の下落・喪失を防がなければなりません。

たとえば、債務者が勝手に安値で売却すると、連帯保証人が支払う残債務の額が必要以上に大きくなるので、独断を許した銀行の担保義務違反と見なされる恐れがあります。そのため、銀行では担保保存義務を履行し連帯保証人を守るために、任意売却の際には連帯保証人の同意を取りつけているケースがほとんどです。

ただし、売却額で住宅ローンを相殺できる場合は、連帯保証人が返済する債務がなくなるので、同意は必要ありません。

連帯債務者と連帯保証人との違い

連帯保証人とよく似た言葉に「連帯債務者」があります。ここでは、連帯債務者と連帯保証人の違いを解説します。

連帯債務者とは、1つの物件を複数人で購入する際の債務者のことです。それぞれの連帯債務者に物件の所有権がある代わりに、全員がローンの返済義務を負います。

一方、連帯保証人は債務者ではないので、通常通り債務者がローンを支払っている間は返済義務が発生しません。債務者が滞納した場合に限り、債務者に代わって返済する義務を負うことになります。

つまり、連帯債務者・連帯保証人の間には、物件の所有権の有無や返済義務を負う条件が異なるということです。また、両者には住宅ローン控除の扱いについても違いがあります。連帯債務者は全員がローンを組んでいることから、住宅ローン控除を受けることが可能です。他方で、連帯保証人は、住宅ローン控除の対象にはなりません。

自己破産した場合は連帯保証人が残債を支払う

自己破産を行うと、ローンなどの借金返済義務が免除されます。不動産の任意売却を行っても残債務の返済などが困難な場合、債務者が自己破産するケースも考えられます。

自己破産を行えばローンなどが帳消しになるというイメージを持っている方も少なくないでしょう。ところが、債務者が自己破産しても、免責されるのはあくまで自己破産を行った本人のみです。連帯保証人については、債務者の自己破産後も返済義務を免れません。

銀行をはじめとする債権者は、自己破産した債務者本人には残債務を請求できなくなるので、返済の請求は連帯保証人に対して行われることになります。残債務を連帯保証人に請求する場合、原則的には一括払いを求められます。

ただし、債務者本人が返しきれずに自己破産する場合、残債務の金額は決して小さくないと考えてよいでしょう。弁護士などの専門家に力を借り、債権者との合意が取れれば分割で支払える可能性もあります。

とはいえ、支払いの方法にかかわらず、返済できなければ連帯保証人が給料の差し押さえなどを受ける、場合によっては債務者同様に自己破産に陥るなどの恐れもあります。

まとめ

住宅ローンの借入時に連帯保証人がいても、相手からの同意を得られれば任意売却を行うことは可能です。ただし、自己破産を行った場合も含めて、残債務の返済は連帯保証人に背負わせることになります。連帯保証人に負わせるリスクの大きさを踏まえ、返済を考えることが大切です。やむを得ず返済が困難な状況に陥った場合も、任意売却などの相談は連帯保証人がいる場合ほど迅速に行うように心がけましょう。

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